《红人评楼》第二期——澳海澜庭

　　推荐：以专题形式浏览澳海澜庭楼评

(澳海澜庭售楼中心。)

　　澳海澜庭楼评导读：

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　　一、综合

(长沙市望城区滨水新城鸟瞰图。)

　　1、区域规划：
　　
　　澳海澜庭项目位于长沙市望城区银星路999号，是望城区迅速融入长沙主城区的桥头堡。项目所在区域是政府重点投资开发的滨水新城核心区。望城滨水新城位于长沙市西北部，沿湘江两翼展开，全境已纳入长沙市都市区范围和长株潭“两型”社会综合配套改革试验核心区，是长沙市先导区重点建设的五大核心板块之一。
　　
　　滨水新城规划控制区包括望城区高塘岭镇、星城镇、黄金镇和丁字镇，总面积278平方公里，建设用地117平方公里。总体而言，该区域升值潜力大，不过，新区的建设周期较长，各项配套完善需要时间。

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(澳海地产已在中国10余个城市开发有20多个楼盘。)

　　2、房企品牌：
　　
　　长沙澳海澜庭项目开发商为湖南澳海房地产开发有限公司，前身为湖南三江房地产开发有限公司，成立于2005年，为澳海地产集团下属的子公司，主营房地产开发、销售等业务。澳海地产是一家以房地产开发为主，集旅游、建筑施工、园林、广告、物业管理、楼宇智能化于一体的综合性公司。
　　
　　澳海地产分别在长沙、怀化、重庆、杭州、银川、沈阳、长春、抚顺、锦州等10余个城市开发有20多个楼盘。澳海澜庭系列为公司打造的高端复合型社区，目前在全国有10个澜庭项目。
　　
　　另外，公司前身湖南三江房地产开发有限公司曾在长沙开发三江·花中城，该项目位于雨花区体育新城，几年前就已售罄。

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(澳海澜庭项目土地使用证信息。)

　　3、土地产权：
　　
　　望城区国土资源局官方网站信息显示，澳海澜庭项目土地使用权证号为望国用(2010)第194号，宗地面积168945.520㎡，土地用途为住宅，出让年限70年，发证时间是2025-08-04。

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　　二：建筑

(澳海澜庭洋房外立面效果图。)

　　1、建筑单体
　　
　　宣传资料介绍，澳海澜庭采用的是新古典主义建筑风情，也就是我们所说的简欧风格，一改常规立面设计，运用七种不同颜色立面，色彩非常的丰富。项目首批推出的花园洋房都是6层楼梯房，纯板房，一梯两户，南北通透。不过，楼体都在建设中，效果还看不出来。

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(78.58㎡户型图 >>>点击查看澳海澜庭更多户型)

　　2、户型解析
　　
　　澳海澜庭此次推出的79-130㎡的两三房，基本上都是“大客厅、大阳台、大卧室”，且因澳海是楼梯房，所以公摊不到10%，得房率比较高。
　　
　　78.58㎡的户型，房型比较周正，简单两室两厅一卫，可能就是因为比较周正和简单的缘故，在参观样板房时候，就觉得这个户型看上去空间比较大。
　　
　　88.38㎡和94.38㎡的户型，都是两室两厅一卫一花园，布局也差不多。88.38㎡房型的厨房带有一个小阳台，如果住户觉得厨房太小的话，可以将厨房和阳台之间打通；94.38的花园就比较大，将近12个平方，家庭成员较多的话，足以考虑改成一个房间。
　　
　　相对于澳海的大户型来讲，这几个小户型估计要受欢迎很多。澳海111.18㎡、113.98㎡、117.98㎡三室两厅两卫的房型，基本上都有一些小地方不如人意，111.18㎡的厨房是狭长型，且和113.98㎡房型一样，主卧室的卫生间跟房门朝一个方向，而117.98㎡房型主卧室的衣帽间凸向儿童房，导致儿童房看上去比较压抑。

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(澳海澜庭沙盘，洋房排列相当整齐。)

　　3、园区布局
　　
　　澳海澜庭总占地面积约500亩，建筑面积达100万平米，容积率3.0，绿化率40%，建成后同时可容纳居住约9000户家庭，小区规划有花园洋房、电梯高层、高端商务中心、特色商业街区、主题商业裙楼。
　　
　　小区整体西南高，东北低，分四个主入口通行，分区人车分流的设计，一定程度上让业主出行更加安全便捷，且后期将要推出的高层布局于洋房外围，小区环境不仅不会被遮挡，首批推出的洋房，还有一种“隐”的感觉。
　　
　　澳海澜庭总共有84栋洋房，26栋高层，从沙盘上看，这84栋洋房排列相当整齐，以至于有看客在售楼部就嘀咕“看上去像安置房”。

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　　三：居住

(澳海澜庭所有洋房均为楼梯房，无电梯。)

　　1、舒适性
　　
　　澳海澜庭小区容积率为3.0，绿化率为40%，且洋房都为6层楼梯房，一梯两户纯板房，南北通透，居住起来还是非常舒适的。项目车位配比为1:0.6，基本上能满足小区业主的需求。
　　
　　需要提醒大家的是，澳海澜庭所有洋房均未安装电梯，因此对于不喜欢爬楼梯的市民，尤其是老年人来说，购买需谨慎。

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(澳海澜庭洋房物业管理费1.4元/㎡。)

　　2、物业管理
　　
　　澳海澜庭的物业服务由长沙华诚物业有限公司提供，是澳海旗下子公司，洋房物业管理费1.4元/㎡。宣传资料显示，华诚物业将为澳海澜庭提供快速响应的安全机制，完善专业的物管保障系统，周到细致的服务。
　　
　　在长沙，澳海开发的另一个项目三江花中城，2011年9月份已交付使用，物业也是由华诚物业服务的，截止到发稿日，我们在网上暂时没有查到有关华诚的投诉。

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(已经成型的部分园林景观。)

　　3、小区环境
　　
　　澳海澜庭位于银星路与黄金大道交汇处，背倚谷山森林公园，右靠体育文化公园，自然环境还不错。澳海澜庭园林绿化率为40%，对于一个规划为洋房和高层的项目来说，并不算高，与其相邻的普宅区新城国际花都绿化率就有41%，位于南城的中建芙蓉嘉苑为43%。
　　
　　园林景观中一条小河自谷山森林公园而下，贯穿整个小区，然后汇入大型天然中心景观湖，且湖面通过设计，将会形成近4米高的叠水瀑布景观，这条小河为活水，相比于那些人工河，澳海澜庭显得独具特色。
　　
　　目前，小河周边的景观已经出来一部分，我们在参观澳海澜庭的园林时，就看到不少市民在水边垂钓。

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(澳海澜庭项目交通图。)

　　4、交通出行：
　　
　　澳海澜庭西面为黄金大道，对接河西南北城市主干道——雷锋大道；北面为银星路，连接金星路与月亮岛风景区。我们看楼的时候，银星路虽然已经通车，但是道路两旁的人行道还在施工当中，澳海澜庭的售楼部也在银星路上。开车前往项目较为方便，我们估算了下，从澳海澜庭上西二环，过猴子石大桥到韶山南路潇湘晨报，约为40分钟，当然，是在非上下班高峰期。
　　
　　公交方面，置业顾问告诉我们，项目旁边已经规划了公交车站，但公交什么时候开通还是未知数。不过，项目目前开通了往返市区外展点到项目的看房车，这些看房车今后将作为接送业主往返于附近商场、地铁站、学校的巴士。

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　　三：配套

(距离项目1.5公里的好莱坞购物广场充其量只能算是生活超市。)

　　1、商业：
　　
　　澳海澜庭一期主推的是东面靠近路边的几栋，路边的楼栋一楼为商铺，不过，这种门面只能满足最基本的需求。置业顾问告诉我们，项目营销中心前坪将建成商业中心，不过，估计还得等上很长一段时间，洋房没建完，高层还没开始建，怎么可能考虑商业中心。
　　
　　距离项目约1.5公里的银星路与金星路交汇处有一个好莱坞购物广场，目前已经开业，名称很大气，实际上只是一个总经营面积约一万㎡的生活超市，其中，一楼百货货品较单调，档次为中低档。
　　
　　另外，金星大道与月亮岛路交汇处的明发商业广场还未整体动工，开业时间至少得2016年。所以，对于澳海澜庭业主来说，近几年内想要逛大商场，最近也得去河西步步高广场。

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(项目周边还很是荒凉。)

　　2、休闲娱乐：
　　
　　“山脚下自在散步，市民广场内自在骑行，公园里呼吸绿氧，新都市生活区集合运动、休闲。”这是澳海澜庭为业主所描绘的未来的生活蓝图。但就目前来看，澳海澜庭目前的生活休闲配套基本为0。
　　
　　不过项目宣传资料显示，项目所毗邻的体育文化公园里，规划有游泳馆、网球场、篮球场、羽毛球馆、足球场、攀岩、高端会所等，建成后能满足业主休闲娱乐的部分需求，但依旧要等上好几年。

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(尽管师大附中星城实验中学就在附近，但现在无法确定买房是否有学位。)

　　3、教育：
　　
　　孩子上学永远是头等大事儿，现今，不少家长为了能方便孩子上学，不惜花重金购买学区房，就算买不起真正的学区房，也要买个能方便小孩子读书的小区。
　　
　　澳海澜庭小区规划中有自己的幼儿园，周边分别有星城实验小学、师大附中实验中学、长郡中学，但目前还没有分学位，只能看教育局到时候“就近入学”的安排。

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(澳海澜庭周边1000米内暂无任何医疗场所。)

　　4：医疗：
　　
　　通过百度地图测算，我们可以看到，目前，澳海澜庭项目一公里内没有任何医疗场所，最近的康乃馨老年病医院约为1.9公里，最近的门诊要去1.5公里以外的星城镇。
　　
　　规划中的三甲医院，即长沙市第四医院滨水新城院区2025-08-04才签约，建设周期为五年，目前还没有动工。
　　
　　另外，项目宣传资料“医疗配套”显示的湘雅三医院、省肿瘤医院距离项目10公里左右。

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　　五、购买

(澳海澜庭打出3600元/㎡的起价，但实际价格并不止3600。)

　　1、售价：
　　
　　澳海澜庭分多期开发，其中，一期第一批推出的是13栋洋房，均为毛胚房。已于2025-08-04开盘，面积78-130㎡不等。开盘起价3600元/㎡，加入澳海会，还可享1.5-2万元优惠。与高层一楼相对便宜不同的是，澳海澜庭的洋房一楼售价最高，因为赠送地下室，其次是顶楼（即6楼），赠送阁楼。
　　
　　相对周边的项目来说，澳海澜庭3600元/㎡的起价还算便宜，附近的新地东方明珠普宅均价4800元/㎡，勤诚达新界4400元/㎡起。不过，在参观样板间时，听到置业顾问跟看房市民透露，二、三楼的售价预计要5000元/㎡以上。

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(澳海澜庭一期第一批洋房即将封顶。)

　　2、工程进度：
　　
　　澳海澜庭项目总占地面积约500亩，建筑面积达100万平米，建成后同时可容纳居住约9000户家庭，小区规划有花园洋房、电梯高层、高端商务中心、特色商业街区、主题商业裙楼。
　　
　　项目分多期开发，预计4到5年建成，目前在建的一期洋房均将要封顶，将于2014年下半年交房。由于总共只有6层，工程进度相对较快。另外，今年6月将推商铺。

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(在高新区、市政府附近上班的刚需族可考虑购买。)

　　3、适宜人群：
　　
　　尽管打着“洋房”的旗号，但澳海澜庭是个货真价实的“刚需盘”，连置业顾问也坦言“我们走的是量”。随着望城撤县改区，滨水新城开发，越来越多的刚需族瞄准了望城区金星北板块。澳海澜庭价格较便宜，户型多样，公摊低，得房率高，值得刚需族考虑购买。
　　
　　而从地理关联来看，澳海澜庭临近长沙高新技术开发区，而市政府周边房价已是水涨船，因此在高新区及市政府周边上班的人可以考虑购买。
　　
　　不过，由于是目前在售的均是楼梯房，不想爬楼梯的市民可以先绕道了。另一方面，该区域现阶段商业、娱乐、医疗等配套极度缺乏，小区自有商业还未动工，购买时需做好充足的心理准备，预计近几年周边配套只能满足基本生活需求。

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